高速行進的房地產行業終于有了放緩跡象。日前，克而瑞等第三方機構發布的《2017年前三季度中國房地產企業銷售排行榜TOP100》顯示，三季度銷售增速相較二季度有所放緩，但前三季度仍然是較快的增長速度。不過各梯隊表現不一，TOP100房產商集中度越來越高，占所有銷售金額的50%左右；而排名20-30位房企的上漲幅度尤其明顯，基本增長了91%，值得注意的是，這批企業大部分都提出了未來兩到三年沖刺千億的計劃。

易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱認為，銷售額沖千億，對于任何一家房企而言，都是一個里程碑。未來企業集中度不斷上升、優勝劣汰的行業格局下，規模房企的優勢正在進一步凸顯。

據不完全統計，年內不少房企都已制訂了千億計劃。新城、旭輝在今年極有希望突破千億，中南、陽光城、泰禾、融信等企業距離千億也已不遠。金茂、佳兆業、禹洲等企業也在謀劃三年沖擊千億，福晟集團更是提出了2016年至2025年10年銷售目標收入累計要達到1.38萬億。

安信證券首席地產行業分析師陳天誠卻指出，房企市占率提升過程是不是伴隨有質量的提升，以及對居民的住房條件和對產品服務的提升同樣值得關注。

集中度的質量

陳天誠提到，近兩年，中國龍頭房企的市占率上升飛快，目前無論TOP10還是TOP5已經和美國頂峰接近，進一步上升的空間有限，龍頭格局或已定型。

他認為，決定房企在投資者眼中好壞的關鍵是三個因素：公司獲得股東回報ROE的高低、ROE的持續性與ROE的確定性。比如萬科19%的ROE維持多年，公司必然要實現相對高的風險回報，8%的風險溢價估算合理估值是14倍；華夏幸福也有超高的ROE回報，它能在資本市場獲得資金熱捧，這對于企業發展是很重要的一個方面。因此，陳天誠更為推崇企業持續經營的盈利能力對企業的規模促進才是有效的，而且是比較穩定的?！岸皇钦f今年拿了幾塊地，賣了之后今年銷售很好，過了幾年調控比較厲害，波動就比較厲害。要考慮是利潤驅動還是規模驅動”。

以美國目前新房交易量1.2萬億人民幣來看，基本上國內一家大房企的銷售額就能達到全美國新房交易額全年的營業額。因此，陳天誠認為，千億房企規模要看最終的市占率，他提出行業長周期是向下的，而在這種市場里，具備競爭實力或規模效應的房企，市場認同度就會非常高，ROE可能也比較穩定。再看美國，1-10名房企份額維持在25%左右，最高達到30%；1-20名維持在35%左右，1-50名維持在50%左右，此后市場份額變得非常小。而國內房企市場提升速度非?？?，去年底TOP10的市占率只有10%，今年到了29%，基本已是全美最高的水平。

但需要警惕的是，“一味講究市占率和規模，整個產品的質量卻沒有得到同等的重視?！标愄煺\說，房企市占率提升過程是不是伴隨質量的提升，對整個居民的住房條件以及對整個產品服務的提升，都舉足輕重。

此外，不少業內人士認為，這一輪房地產行情的上漲，有企業大膽加杠桿、追求規模的因素。在發展的某個時期，房企規模擴張毋庸置疑，但更重要的是在此過程中，房企需要思考，如何在行業中持續獲得經營的壁壘或者護城河，作為長期的策略支撐。

（轉自互聯網）